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Seconda traccia in materia civile
Tizio, quale titolare del camping “Mare Azzurro” si reca da un legale, al quale espone quanto segue. Nel giugno del 2004 era stato stipulato con Caio, assessore al Comune di zeta, un contratto in virtù del quale egli si impegnava a dare, per il tempo di due mesi, presso un bungalow facente parte della struttura turistica del camping, un alloggio a Sempronio ed alla sua famiglia, sfrattati.
Decorso il termine stabilito, Sempronio e la sua famiglia continuavano a detenere il bungalow, senza che nessun pagamento fosse mai stato effettuato a favore di Tizio, a nulla essendo approdate le reiterate richieste di rilascio del bene e di pagamento del prezzo pattuito.
Il candidato assunte le vesti del legale – premessi sommari cenni sul contratto a favore di terzo e sul contratto atipico o misto – rediga motivato parere, illustrando le problematiche sottese alla questione sottoposta al suo esame.
SVOLGIMENTO
Per risolvere la questione giuridica prospettata occorre in via preliminare inquadrare la fattispecie, al fine di individuare la disciplina applicabile.
Dopodichè occorrerà stabilire innanzitutto se Tizio abbia diritto al rilascio dell’immobile, nonché al pagamento dei canoni scaduti, all’eventuale risarcimento del danno e se tale azione vada esercitata nei confronti del comune o di Sempronio.
Il contratto stipulato tra il comune e Tizio può essere considerato un contratto atipico a favore di terzo.
Il contratto con cui un soggetto mette a disposizione un bungalow all’interno di una struttura di campeggio si configura come un contratto misto, di locazione e di servizi, il che impone di individuare la disciplina applicabile. Relativamente a questo problema dottrina e giurisprudenza sono divise sul punto se applicare ai contratti misti la regola dell’assorbimento (il tipo prevalente assorbe quello secondario), della combinazione (si applicano le discipline di entrambi i contratti considerati, in quanto compatibili), o la disciplina del contratto in generale, con esclusione delle regole che valgono per i contratti tipici. Per quanto riguarda il contratto di albergo la giurisprudenza è concorde nell’affermare che in genere trova applicazione la disciplina del contratto di locazione, in quanto compatibile, il che significa – dal punto di vista operativo - che allo scadere del termine Sempronio dovrà rilasciare l’immobile ai sensi dell’articolo 1590 e dovranno essere corrisposti anche i canoni pattuiti fino al momento della riconsegna effettiva.
Il contratto a favore di terzo si ha quando uno dei contraenti che viene detto promittente, si obbliga in confronto dell’altro contraente, che viene detto stipulante, ad eseguire una prestazione in favore di un terzo.
Concluso il contratto occorre distinguere la titolarità del diritto (che appartiene al terzo) dalla titolarità del rapporto contrattuale, che fa capo ai contraenti. Il terzo acquista il diritto che è oggetto del contratto (nel nostro caso il diritto di alloggiare nel bungalow) ma le vere parti del contratto, su cui gravano gli obblighi principali, sono il promittente e lo stipulante. Ciò significa che le eventuali azioni contrattuali (di invalidità, di inadempimento, ecc.) dovranno essere intentate nei confronti dello stipulante o del promittente ma non contro il terzo. Né il terzo potrà proporre le azioni contrattuali contro lo stipulante e il promittente, ad eccezione dell’azione di adempimento.
Applicando questi principi generali alla fattispecie sottoposta al nostro esame, ne deriva che il soggetto che deve considerarsi inadempiente è il comune, che rappresenta il soggetto stipulante; è su costui che grava l’obbligo di pagare i due mesi di alloggio previsti dal contratto oltre ai canoni successivi e al risarcimento del danno.
Decorsa tale data però, il contratto è giunto al termine, e quindi il rapporto contrattuale che ne deriva deve considerarsi concluso. La permanenza nel bungalow oltre questo periodo configura altresì un illecito extracontrattuale, imputabile a Sempronio e alla sua famiglia.
Tizio potrà quindi esperire azione contrattuale nei confronti del comune per il pagamento dei canoni scaduti nonché i canoni dovuti per il periodo di permanenza illegittima e l’eventuale risarcimento del danno (trattandosi pur sempre di un obbligo che nasce dal contratto ai sensi dell’articolo 1591); potrà contemporaneamente agire nei confronti di Sempronio per ottenere il rilascio dell’immobile ai sensi dell’articolo 2930.
BREVI RIFLESSIONI SULLA TRACCIA
La traccia oggetto d’esame è tratta da una sentenza di Cassazione del gennaio 2005 (n° 1150); si tratta di una vicenda che anche in passato aveva interessato la Suprema corte (ad es. 13403/2000). Fermo restando che non esistono dubbi sul fatto che il conduttore debba lasciare l’immobile, la questione principale consiste nello stabilire su chi gravino gli obblighi di pagamento dei canoni maturati successivamente alla scadenza del termine di durata del rapporto, l’obbligo di risarcimento del danno e quello di sgombero.
Si potrebbe infatti sostenere che l’obbligo di corrispondere i canoni successivi alla scadenza del termine e la responsabilità per i danni, oltre ovviamente all’obbligo di liberare l’immobile, gravino unicamente su Sempronio, tenutovi a titolo extracontrattuale. Tale tesi, che la Cassazione nella sentenza del 2005 non ha ritenuto di accogliere, è forse più corretta giuridicamente, perché l’altra si presta ad alcune osservazioni critiche. Se infatti è vero che il contraente effettivo, ovverosia la parte in senso sostanziale e formale del contratto, è il comune, non può dimenticarsi che affinché sussista responsabilità per inadempimento occorre l’imputabilità del comportamento. In altre parole: anche a voler sostenere che l’obbligo contrattuale grava in capo al comune, il mancato sgombero dei locali è un comportamento che dipende dalla volontà di una terza persona (Sempronio), il che esclude sia la colpa del comune, sia il nesso causale tra comportamento e danno (il mancato sgombero non deve ricollegarsi alla condotta del comune, ma a quella di Sempronio).
Al comune potrebbe essere imputabile il mancato pagamento dei canoni di locazione per la durata del contratto, ma allo scadere del termine tale obbligo cesserebbe ed il successivo comportamento del terzo potrebbe essere imputato solo al terzo stesso. La mancanza di un vincolo contrattuale che coinvolga quest’ultimo, renderebbe praticabile esclusivamente la via dell’azione ex art. 2043 nei suoi confronti.
Nello svolgimento però si è scelto di seguire la tesi della Corte di cassazione, perché preferibile in sede di esame rispetto ad altre possibili soluzioni che i commissari potrebbero non apprezzare e maggiormente favorevole per il cliente, data la maggiore solvibilità del Comune rispetto al conduttore.